양도소득세 자동 계산과 신고 방법

지난 6.17 대책과 7.10 대책으로 다주택자와 법인사업자가 양도소득세 중과로 인해 이들이 보유한 주택이 얼마나 주택시장으로 풀릴지 많은 관심이 쏠리고 있는데요,

 

이런 거래에서 특히 다주택자가 보유한 주택의 양도소득세 계산을 소홀히 한다면 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 그렇다고 무작정 매도할 수도 없고 어디 가서 상담받는 것도 쉽지 않고 해서 

 

국세청 홈택스에서 운영하고 있는 양도소득계산을 이용한 방법을 소개할까 합니다.

 

 

 

---

 

양도소득세란 우리가 거주하고 있는 주택뿐만 아니라 건물, 토지 등 부동산과 주택을 소유할 수 있는 분양권, 입주권과 같은 권리를 거래할 때도 발생하고

 

부동산외에도 자동차, 선박, 주식 등등에서 거래하고 남은 차익에 관해 세금을 부과하는 것을 말합니다.

(단 주식은 손해를 보더라도 거래세 등을 내며 양도소득세에 관한 법도 변하고 있습니다.)

 

 

문제는 서두에서도 언급했듯 다주택자일 경우입니다.

양도소득세의 과세 시점은 취득한 날로부터 양도일까지의 보유기간 중 수익이 발생했을 때 과세를 하는 게 원칙이라 이 시점 조절을 잘하는 것도 절세의 방법이 될 수 있는데요..

다주택자라면 여러 채를 매도한다고 할 때 손해를 보고 주택을 양도했다면 그 해에 차익이 많이 난 것과 합산해 신고하면 세금을 덜 낼 수 있습니다.

 

 

현재 과세표준 1년 이상 보유하면 1,200만 원 이하 일 경우 6%의 세율이 적용되며 양도차익에 따라 누진세율이 적용돼 양도차익이 5억을 넘을 경우 42%의 세율이 적용됩니다.(1년 미만일 경우 무조건 양도차익의 40%)

 

그러나 국토부는 7.10 부동산 대책 세율을 발표했으니 내년 2021년부터 양도분부터 엄청난 핵무기급 세율이 적용됩니다.

 

 

1 주택자여도 1가구 1 주택 비과세 요건 중 9억 초과분에 대한 부분은 세금을 부과합니다-장기보유 특별공제로 절세효과를 생각해봐야 하며,

 

2년 미만의 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율이 기본세율 40%에서 주택과 입주권일 경우 60% 분양권 상태일 땐 보유기간에 관계없이 60%의 세율이 부과됩니다.

 

특히 다주택자는 규제 지역인지에 따라 세율이 많이 조정되므로 규제지역 유무를 확인 후 가늠해 봐야 합니다.

(이제 취득세도 규제지역인지 아닌지에 따라 많은 차이가 있습니다.)

 

 

 

 

---

 

 

내가 다주택자이고 법 시행 전 주택이나 토지의 매매를 원한다면 대략적으로 세금이 얼마나 나올지 모의로 계산을 하고 싶다면 위의 복잡한 것을 차치하고 국세청 홈택스에서 모의계산을 해보시는 건 어떨까요!!

 

세금이 어느 정도 나오는지 알고 있어야 집을 부동산 사무실에 내놓더라도 공인중개사분들에게 질문을 할 수도 있고 매도시기도 조절할 수 있으니 아주 절세에 좋습니다.

 

PC로 계산을 하는 편이 핸드폰으로 하는 것보다 세세한 부분을 설정할 수 있어 더 좋습니다.

www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml

 

 

1. 국세청 홈페이지에 방문하여 세금 종류별 서비스에 있는 양도소득세를 선택해서 들어갑니다.

 

 

 

2. 미리 계산해보는 양도소득세 쪽에 있는 양도소득세 미리 계산 (모의계산)을 선택해 들어갑니다.

그 옆에 있는 다주택 중과여부 감면 확인 등을 통해 현재 내가 다주택자인지 여부를 확인도 해봅니다.

 

 

양도소득세 비과세 감면 확인으로 들어가 조정지역 중과세 확인으로 내가 보유하고 있는 주택이 조정지역인지 다시 한번 확인해 봅니다.

로그인을 해서 확인할 수 있는 자료가 있고 비로그인으로도 확인할 수 있습니다. 저는 간편하게 비로그인을 선택해서 간편하게 해 보겠습니다.

 

 

 

3. 조정지역의 경우 시기별로 해당될 때도 있고 아닐 때도 있으니 확인하고 사용하면 좋을 것 같습니다. (요즘은 주택을 취득할 때도 아주 유용하게 쓸 수 있겠네요)

 

 

4. 중과 지역에 해당하는지 아닌지를 확인했다면 이제 본격적으로 양도소득세 모의계산을 통해 자동계산을 해봅니다.

 

5. 양도가액·취득가액 모두 알고 있는 경우 1개 부동산 양도 시 계산을 선택해 자동계산을 할 수 있습니다.

그러나 부동산 거래를 한지 오래되어 가령 지금은 등기부등본(등기사항 증명서)에 취득 시 거래금액이 있어 알 수 있지만 아주 예전에 거래되었고 계약서도 분실되었다면 물가상승률을 반영하여 환산취득가액으로 산정해 자동계산할 수 있습니다.

 

▶취득가액 (조회 버튼을 클릭하면 자세한 사항이 나와요)

1세대 1 주택이라도 나중에 혹시 사용할지 모르니 부동산 거래 시 영수증이나 거래증빙자료를 잘 보관하다 제출하여 주세요.  공제되는 비용으로는 취득세와 등록세, 매수할 때 법무사를 통해 거래했다면 법무사 비용, 취득 시 공인중개사 수수료 등을 공제받을 수 있고 기타는 취득 시 소송 등으로 비용이 발생했다면 그 경비도 제외됩니다.

 

▶기타 (조회 버튼을 클릭하면 자세한 사항이 나와요)

자본적 지출에 즉 바닥 난방이나 수도 배관 공사를 했거나 베란다 확장공사, 창호 새시 공사 등에 관한 공사비용은 공제를 해줍니다. 현금영수증이나 신용카드 영수증, 세금계산서, 계산서, 계약서, 이체내역 등을 꼼꼼히 챙겨 필요경비에 추가해 양도차익을 줄입시다~

 

 

▶취득가액 (조회 버튼을 클릭하면 자세한 사항이 나와요)

자 이렇게 해서 대략적인 금액이 나왔습니다. 조정대상지역 내 1세대 2 주택자로 선택해 자동계산을 해봤더니 34%가 나왔네요. 이는 과세표준 69,500,000원의 구간 24%이므로 2 주택자여서 +10%를 해 34%가 되었습니다. 

3 주택자였다면 기본세율 24%+20%=44%가 됩니다.

 

국세청 모의계산 프로그램을 통해 자동계산을 하였어도 나중에 양도일이 속한 달의 마지막 날의 2달 이내에 확정신고를 해주어야 합니다. 

 

모의계산은 부동산 사무실에 상담을 하실 때 참고로 해주시고 아무래도 세세한 내용은 본인이 잘 알고 있으므로 나중에 모든 자료를 입력 후 신고를 하면 좋겠죠~

 

가장 중요한 절세 방법은 부동산만 전문으로 하는 세무사 2~3군데에 상담을 받은 다음 어느 주택부터 매도를 할지 결정하는 게 중요하겠습니다. 

 

---

모바일보다는 PC로 자동계산을 하는 게 정보를 수집하며 할 수 있어서 더 편했던 것 같습니다. 모바일 앱을 통해서도 간단하게 모의계산이 되니 참고하시길 바랍니다.