실거주매매 시 계약갱신청구권 문서로 명시

이진우의 손에 잡히는 경제 _10월 16일 자 

<경제뉴스 따라잡기> 어예진 전문기자의 내용을 바탕으로 작성하였습니다.

 

 

집 매매시 세입자가 있으면 

공인중개사가 현재 세입자에게 계약갱신청구권을 행사했는지, 안 했는지

아니면 포기한다는 의사를 밝혔는지에 대한 내용을 부동산 매도매수 계약서에 표기를 한다는  

공인중개사법 개정을 한다는 뉴스입니다.

 

우리나라 경제의 수장 홍남기 경제부 총리 예처럼 과천의 아파트를 실거주하려는 매수자자에게 매도계약을 하였으나 그 당시 세입자는 갱신 의사가 없다고 하였으나 이를 번복하면서 일이 불거졌고, 이런 사례가 임대차 3 법 시행 후 집을 팔고 사려는 분들의 중요한 문제가 되었고 현장에서 빈번히 제기되는 문제라 

 

중개대상 확인설명서에 계약갱신청구권의 사용 여부의 명확히 표기하므로 인해

세입자와 임대인간의 커뮤니케이션의 문제나 변심에 의한 말바꿈 문제를 방지하고자

국토교통부에게 공인중개사법 개정을 한다는 칼을 뽑아 들었습니다.

 

 

 

하지만 임대차법 시행 전후에 현장에서 무수한 사례가 있었음에도 이번 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 이런 일을 당하자 법 개정에 나섰다는 비판도 있습니다. 

 

정부에서 그동안의 유권해석을 보면 전세 낀 집에 세입자가 매매계약이 추진될 당시 갱신을 하지 않겠다 하고 의사를 표명하면 이를 지켜야 한다고 내려 세입자의 말을 믿고 계약을 체결한 이들의 권익을 보호하려는 취지였습니다.

 

홍남기 부총리는 8월 경기 의왕 소재 아파를 실거주를 목적으로 한 매수인과 계약을 체결하였는데 그 당시 세입자는 인근 지역으로 이사를 계획하였지만 주변 아파트의 전세가 급등으로 집을 구하지 못하자 번복을 하게 되었고

 

그전까지의 유권해석으로 본다면 현재 세입자는 집을 비워주어야 하지만 세입자가 의사 표현을 언제까지 해야 하는지(보통 계약 만기 6개월~1개월 전)에 대해 명확한 구분이 없었기 때문에 이런 갈등이 유발되고 있습니다.

 

이 유권해석도 임대차 보호법에 따른 거래유형별 유의사항을 바로 제시하지 못하다가 뒤늦게 9월 10일에야 내놓아 부동산 시장의 혼란을 부추기고 있습니다.

 

 

 

 

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홍남기 부총리의 예로 정리한 기사가 있어서 뉴스 내용 추가 정리해 봅니다. (한국경제_구은서, 서민준 기자)

 

1. 새 집주인도 현재 살고 있는 세입자의 계약갱신 청구권 인정해야 하나?

실거주 목적이어도 기존 세입자에 대한 청구권은 인정되며, 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하려면 계약갱신권이 형성되기 전에 잔금을 치르고 등기까지 완료해야만 가능함

 

계약갱신청구권 사용 가능 기간

-계약 종료 6개월~1개월 :  계약갱신청구권 가능기간 내 1회에 한해 행사가능

-계약종료 6개월~2개월 :  2020년 12월 10일 이후 계약갱신이 되었거나 계약 체결 분

 

 

 

2. 세입자가 입장을 번복한다면?

홍남기 부총리의 사례의 세입자는 매도계약 당시 이의제기를 하지 않다가 9월 중순에 입장을 번복한 것인데요,

이 것이 단순한 입장 번복인 것이지, 사전에 명시적으로 계약갱신청구권 포기 의사를 밝혔는지에 달려있습니다.

 

카톡이나 문자로 확인 문자를 주고받는 경우가 많은데 구두상으로만 했다면 명확한 증거 자료가 없어서 실제 분쟁 조정위원회를 통한제 3자가 판단해 결정을 내리려고 하더라도 녹음이나 내용증명 같은 구체적 증거가 요구될 것입니다. 그리고 그 문구에는 "계약갱신청구권을 포기한다"거나 "계약갱신청구권 포기에 동의한다"는 의사표현이 명확이 담겨야 할 것입니다. 단순히 계약 만료 사실을 통보하고 "알겠다"라고 대답한 것은 입장의 번복이라고 보기 어렵다는 것이죠.

 

국토교통부에서 역시 "문자메시지나 통화기록, 제삼자의 증언 등 퇴거 합의를 증빙할 최소한의 것들이 필요하다"입장을 밝히고 있습니다.

 

 

 

 

3. 계약갱신청구권을 몰라서 행사 못했다" 번복한다면

주택임대차 분쟁조정위원인 변호사는 "개정 임대차 보호법을 미처 몰랐다"라고 하며 입장을 번복한다고 하더라도 "법을 몰라서 권리를 행사하지 못했다고 주장하는 것은 판례상 인정되지 않는다"라고 합니다.

 

 

 

4. 세입자의 입장 번복을 입증할 수 없다면 실거주 밖엔...

주택임대차분쟁위원회는 "세입자의 이러한 입장 번복을 입증하는 게 불가능하다면 매도인이 실거주 외에는 갱신을 거절할 방법이 없다"고 분석하고 있습니다. 

 

홍부총리가 의왕 집에 실거주하기로 하고 매매계약을 파기하지 않는 한 세입자는 해당 아파트에 2년 더 거주가 가능할 수 있으나 홍부총리는 다주택자를 피하기 위해 갖고 있는 세종시 아파트 분양권으로 인해 실거주는 힘들 것으로 보입니다. 

 

 

 

5. 분쟁 해결 방법은 없나?

이번 사례처럼 매수자의 실거주권과 세입자의 계약갱신청구권이 충돌하게 되면 일차적으로 당사자들끼리 이사비 지원 등의 원만한 합의가 특히 이 경우 홍부총리가 공인인 관계로 이사비 지원 등으로 마무리할 것으로 주변 공인중개사사무소 대표의 얘기가 있지만...

 

괘심해서 그렇게는 못하겠다면 주택임대차부쟁조정위원회 또는 민사소송이 가능하다고 합니다. 하지만 법정공방으로 갈 경우 1심에만 6개월 이상이 소요되고 최종 심사까지 간다면 2년이라는 시간이 걸리는 만큼 아무쪼록 원만한 합의가 가장 필요할 듯합니다.

 

 

임대차법 시행 후 분쟁 현황

 

 

 

 

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처음 우리나라에 계약기간 2년이 자리 잡을 때보다도 더한 혼란이 있는 것 같습니다.

코로나 19가 아직 물러가지 않은 시점에 유동성은 많이 퍼져 있고 자산이 부동산으로 몰리는 것을 막고자 규제가 심해지는 것은 이해하나 너무나 많은 부작용을 초래하는 것 같습니다.

 

그동안 임대인과 임차인의 관계는 대부분 원만한 관계였다면

이 계약갱신 청구권으로 인해 원만한 합의는 청구권을 썼느냐 안 썼느냐도 애매하여 괜한 독 한말로 포장을 해야 한다는 게 그리고 서로의 경제적 이득을 위해 어쩔 수 없이 해야 한다는 게... 적어도 계도기간은 주었어야 하지 않습니다...ㅠㅠ

 

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